Kündigung nach 10 Jahren im türkischen Mietrecht: Rechte der Vermieter in der Türkei

Wer eine Immobilie in der Türkei besitzt und im Ausland lebt, kennt die typischen Probleme: verspätete Mietzahlungen, fehlende Reaktionen der Mieter und Unsicherheit über die eigenen Vermieterrechte nach türkischem Recht. Besonders bei Mietern, die seit über 10 Jahren in der Immobilie wohnen, wird die Kündigung häufig kompliziert – und genau diese Unsicherheit wird von manchen Mietern ausgenutzt.

Die 10-Jahres-Kündigung (10 yıllık kiracı tahliyesi) ist einer der wichtigsten, aber auch fehleranfälligsten Bereiche des Türkei-Mietrechts. Schon kleine Fehler bei Fristen oder Formulierungen können einen ganzen Jahreszyklus kosten.

Als Vural & Demir Law and Consulting unterstützen wir seit vielen Jahren im Ausland lebende Immobilienbesitzer dabei, ihre Rechte in der Türkei konsequent durchzusetzen. Wir berechnen die 10-Jahres-Fristen korrekt, erstellen wirksame Kündigungen und führen notwendige Räumungsverfahren, ohne dass Sie selbst in der Türkei sein müssen.

1. DIE RECHTLICHE NATUR DER 10-JÄHRIGEN VERLÄNGERUNGSPERIODE UND DAS KÜNDIGUNGSRECHT DES VERMIETERS

Bei Mietverhältnissen, die über viele Jahre fortbestehen – insbesondere bei Eigentümern, die ihre Immobilien in der Türkei aus Deutschland, den Niederlanden, Belgien, Frankreich, England, der Schweiz oder Österreich verwalten – stellt sich eine zentrale Frage:

„Unter welchen Voraussetzungen kann ein Mieter, der die 10 Jahre erfüllt hat, gekündigt werden?“

Die Antwort findet sich in Artikel 347 des Türkischen Obligationengesetzes (TBK). Diese Vorschrift regelt sowohl die automatische Verlängerung von Mietverträgen, den Schutz des Mieters, als auch das besondere Kündigungsrecht des Vermieters nach Ablauf der 10-jährigen Verlängerungsperiode.

Artikel 347 betrachtet diese Elemente gemeinsam: Er erlaubt dem Vermieter nach Ablauf von zehn Jahren – unabhängig vom Grund – eine ordentliche Kündigung, sofern die gesetzlichen Fristen und Formvorschriften korrekt eingehalten werden.

2. UNTERSCHIEDLICHE FOLGEN DER 10-JAHRES-KÜNDIGUNG BEI BEFRISTETEN UND UNBEFRISTETEN MIETVERTRÄGEN NACH TÜRKISCHEM RECHT

A) BEENDIGUNG EINES UNBEFRISTETEN MIETVERHÄLTNISSES NACH ABLAUF VON ZEHN JAHREN

Gemäß Art. 347/2 des Türkischen Obligationengesetzes (TBK) ist der Vermieter berechtigt, ein unbefristetes Mietverhältnis nach Ablauf von zehn Jahren seit Beginn des Vertragsverhältnisses ohne Angabe eines besonderen Grundes und unter Wahrung der gesetzlichen Kündigungsfristen zu beenden.

Die Kündigung bedarf dabei zwingend der Schriftform (TBK 348). Sind mehrere Personen als Mieter eingetragen, muss die Kündigungserklärung jedem einzelnen Mieter ordnungsgemäß zugehen.

Insbesondere für Eigentümer, die ihre Immobilien aus dem Ausland verwalten, übernimmt Vural & Demir Law and Consulting die präzise Berechnung sämtlicher relevanter Fristen, die Bestimmung der maßgeblichen Kündigungsperioden sowie die Erstellung einer formgültigen und durchsetzbaren Kündigungserklärung.

Gerade bei der 10-Jahres-Kündigung führen bereits geringfügige Fehler in der Fristberechnung oder eine verspätete Mitteilung regelmäßig dazu, dass sich das Mietverhältnis um ein weiteres volles Jahr verlängert. Durch unsere sorgfältige Prüfung und professionelle Fristenkontrolle stellen wir sicher, dass Vermieter keine unnötigen Zeitverluste erleiden und ihre Rechte effektiv wahrnehmen können.                                                                                                                                                                                 

B) BEENDIGUNG EINES BEFRISTETEN MIETVERTRAGS NACH ABLAUF DER ZEHNJÄHRIGEN VERLÄNGERUNGSPERIODE

Nach Art. 347/1 des Türkischen Obligationengesetzes (TBK) verlängern sich befristete Mietverträge – sowohl für Wohnraum als auch für Geschäftsräume – automatisch jeweils um ein weiteres Jahr, sofern der Mieter nicht spätestens 15 Tage vor Ablauf des Mietjahres eine Kündigung ausspricht.

Der Vermieter ist hingegen nicht berechtigt, das Mietverhältnis allein mit Verweis auf das Ende der ursprünglich vereinbarten Vertragsdauer zu beenden.

Er verfügt jedoch über ein besonderes Kündigungsrecht, das erst nach Ablauf der zehnjährigen Verlängerungsperiode wirksam wird. Ab diesem Zeitpunkt kann der Vermieter das Mietverhältnis beenden, indem er spätestens drei Monate vor dem Ende des jeweiligen Verlängerungsjahres eine schriftliche Kündigung erklärt.

Gerade in diesem Bereich kommt der korrekten Berechnung der zehnjährigen Verlängerungsperiode entscheidende Bedeutung zu. Selbst geringfügige Fehler bei der Fristberechnung können die Kündigung unwirksam machen und dazu führen, dass sich das Mietverhältnis automatisch um ein weiteres Jahr verlängert.

Vural & Demir Law and Consulting stellt sicher, dass diese komplexen Berechnungen präzise durchgeführt werden und Vermieter ihre Rechte nach türkischem Mietrecht fristgerecht und rechtssicher ausüben können.

3. VORAUSSETZUNGEN FÜR DIE KÜNDIGUNG EINES MIETVERHÄLTNISSES NACH DER 10-JAHRES-PERIODE IM TÜRKISCHEN MIETRECHT

A) VORLIEGEN EINES WIRKSAM UND UNUNTERBROCHEN BESTEHENDEN MIETVERTRAGES

Damit der Vermieter das Kündigungsrecht nach der zehnjährigen Verlängerungsperiode ausüben kann, muss ein gültiges und ununterbrochen fortbestehendes Mietverhältnis vorliegen. Nur wenn der Vertrag rechtlich wirksam zustande gekommen ist und ohne Unterbrechung weitergeführt wurde, kann der gesetzliche Kündigungsmechanismus nach türkischem Mietrecht greifen.

B) SCHRIFTLICHE KÜNDIGUNG MINDESTENS DREI MONATE VOR ABLAUF DES JEWEILIGEN VERLÄNGERUNGSJAHRES

Der Vermieter kann das Mietverhältnis ohne Angabe eines besonderen Grundes beenden, indem er spätestens drei Monate vor dem Ende desjenigen Mietjahres, das auf die zehnjährige Verlängerungsperiode folgt, eine schriftliche Kündigung erklärt.

Wird diese Drei-Monats-Frist versäumt, bedeutet dies jedoch nicht, dass die Kündigung völlig ins Leere geht. Nach der gefestigten Rechtsprechung des Yargıtay (türkischer Kassationshof) gilt eine verspätet versandte Kündigungserklärung automatisch als wirksame Kündigung für das darauffolgende Mietjahr.

Der Vermieter muss somit im nächsten Jahr nicht erneut eine Kündigung drei Monate vorher aussprechen – die bereits übermittelte Mitteilung deckt diese Frist.

Dies ist ein besonders wichtiger Punkt für Eigentümer, die ihre Immobilien aus dem Ausland verwalten: Eine korrekte Fristenkontrolle verhindert sowohl den Verlust eines weiteren Mietjahres als auch unnötige rechtliche Unsicherheiten.

4. BEGINN UND BERECHNUNG DER 10-JÄHRIGEN VERLÄNGERUNGSPERIODE BEI JÄHRLICH ERNEUERTEN MIETVERTRÄGEN NACH TÜRKISCHEM MIETRECHT

In der Praxis kommt es häufig vor, dass Vermieter und Mieter den bestehenden Mietvertrag zum jeweiligen Jahresende erneut unterzeichnen oder ein sogenanntes „Verlängerungsprotokoll“ ausstellen. Dadurch stellt sich regelmäßig die Frage:

„Handelt es sich bei diesen jährlich unterzeichneten Dokumenten um einen neuen Mietvertrag – oder setzt sich der ursprüngliche Vertrag lediglich fort?“

Nach türkischem Mietrecht ist entscheidend, ob die wesentlichen Vertragsparameter verändert wurden.

Werden lediglich einzelne Punkte wie der Mietzins angepasst oder wird der Vertrag lediglich formal erneuert, so entsteht kein neuer Mietvertrag. In diesem Fall bleibt der Beginn der 10-jährigen Verlängerungsperiode unverändert – maßgeblich ist weiterhin das Datum des ursprünglich geschlossenen Mietvertrags.

Anders verhält es sich, wenn die Parteien Änderungen vornehmen, die den Kern des Mietverhältnisses betreffen, beispielsweise:

-          Wechsel des Mieters,

-          Änderung des Mietobjekts,

-          oder eine wesentliche Änderung der Laufzeit.

In solchen Fällen gilt, dass ein neues Mietverhältnis begründet wurde. Die 10-Jahres-Frist beginnt dann von Neuem zu laufen.

Gerade für Vermieter, die ihre Immobilien aus Deutschland oder anderen europäischen Ländern verwalten, ist die korrekte Bestimmung des Fristbeginns von großer Bedeutung.

Fehler bei der Berechnung führen häufig dazu, dass eine eigentlich mögliche Kündigung aufgrund der 10-jährigen Verlängerungsperiode nach türkischem Mietrecht nicht rechtzeitig ausgesprochen wird.

5. AUSWIRKUNGEN EINES EIGENTÜMERWECHSELS DURCH VERKAUF AUF DIE 10-JÄHRIGE VERLÄNGERUNGSPERIODE

Wird die vermietete Immobilie verkauft oder das Mietverhältnis auf eine andere Person übertragen, bedeutet dies nicht, dass der Mietvertrag allein aufgrund des Eigentümerwechsels neu beginnt. Nach türkischem Mietrecht gilt der folgende Grundsatz:

Der neue Eigentümer tritt vollständig in den bestehenden Mietvertrag ein und übernimmt sämtliche Rechte und Pflichten unverändert.

Damit läuft auch die 10-jährige Verlängerungsperiode nach dem Datum des ursprünglich geschlossenen Mietvertrags weiter – sie beginnt durch den bloßen Eigentümerwechsel nicht erneut.

Eine wichtige Ausnahme ist jedoch zu beachten:

Schließen der neue Eigentümer und der Mieter einen vollständig neuen Mietvertrag, sodass das vorherige Mietverhältnis rechtlich beendet und durch ein neues ersetzt wird, dann beginnt die 10-Jahres-Frist tatsächlich von vorn zu laufen.

Gerade bei Immobilien in der Türkei, die aus Deutschland, der Schweiz, Österreich oder anderen europäischen Ländern verwaltet werden, wird diese Unterscheidung oft übersehen. Eine falsche Annahme über den Neubeginn der 10-Jahres-Periode kann dazu führen, dass Vermieter ihre Kündigungsrechte nach türkischem Mietrecht nicht rechtzeitig ausüben.

Vural & Demir Law and Consulting stellt sicher, dass Eigentümer die tatsächliche Fristenlage korrekt einschätzen und ihre Vermieterrechte auch nach einem Eigentümerwechsel effektiv wahrnehmen können.

6. DAS TÜRKİSCHE RÄUMUNGSKLAGEVERFAHREN NACH DER 10-JAHRES-PERIODE UND WICHTIGE HINWEISE FÜR VERMIETER

Hat der Vermieter eine wirksame Kündigungserklärung abgegeben und räumt der Mieter die Immobilie dennoch nicht, kann der Vermieter gemäß Art. 350 des Türkischen Obligationengesetzes (TBK) eine Räumungsklage (tahliye davası) erheben. Dieses Verfahren stellt den zentralen Rechtsweg dar, um die Herausgabe des Mietobjekts durchzusetzen.

Das Gericht prüft im Rahmen der Klage, ob die in Art. 347 TBK geregelten Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind. Liegen die Bedingungen – insbesondere das Ablaufen der 10-jährigen Verlängerungsperiode, die rechtzeitige Kündigung mindestens drei Monate vorher und die Einhaltung der Schriftform – nachweislich vor, wird in der Regel die Räumung des Mieters angeordnet.

Da das Räumungsverfahren im Zusammenhang mit der 10-Jahres-Kündigung zahlreiche technische und formelle Details umfasst, führen bereits geringfügige Fehler bei der Fristenberechnung oder der Formulierung des Kündigungsschreibens häufig zur Abweisung der Klage. Für Vermieter, die ihre Immobilien aus dem Ausland – etwa aus Deutschland, Österreich, der Schweiz oder den Benelux-Staaten – verwalten, ist eine solche Verzögerung besonders belastend.

Aus diesem Grund empfiehlt es sich dringend, den gesamten Prozess von einer fachkundigen, im türkischen Mietrecht spezialisierten Kanzlei begleiten zu lassen.

Weitere Informationen zu den rechtlichen Schritten, zur Vollstreckung und zu ergänzenden Verfahren finden Sie auch in unseren ausführlichen Beiträgen zu Kündigung, Räumung und Durchsetzung von Vermieterrechten in der Türkei.

VURAL & DEMIR: IHRE KANZLEI FÜR VERMIETERRECHTE IN DER TÜRKEI 

Vural & Demir Law and Consulting ist auf das türkische Mietrecht spezialisiert und unterstützt insbesondere Eigentümer, die ihre Immobilien in der Türkei aus Deutschland, den Niederlanden, Belgien, Frankreich, der Schweiz, Österreich oder England verwalten. Unsere Kernleistungen umfassen die Kündigung nach der 10-jährigen Verlängerungsperiode, die Erstellung wirksamer Kündigungsschreiben, die Prüfung von Mietverträgen sowie die gerichtliche Durchsetzung von Räumungsansprüchen.

Zu den häufigsten Problemen internationaler Eigentümer zählen falsch berechnete Fristen, unwirksame oder verspätete Kündigungserklärungen und unvollständige rechtliche Schritte. Wir stellen sicher, dass Ihre mietrechtlichen Konflikte in der Türkei ohne Verzögerungen und ohne unnötige Risiken gelöst werden und begleiten Sie während des gesamten Kündigungs- und Räumungsverfahrens.

Ganz gleich, in welchem Land Sie leben: Unser spezialisiertes Team bietet Ihnen schnelle, präzise und rechtssichere Unterstützung, damit Ihre Vermieterrechte in der Türkei wirksam durchgesetzt werden.

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