10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Şartlar, Bildirim Süreleri ve Tahliye Davası

1.       10 YILLIK UZAMA SÜRESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ VE KİRAYA VERENİN TAHLİYE HAKKI

Kira sözleşmelerinin uzun yıllar devam ettiği durumlarda —özellikle Türkiye’deki taşınmazlarını Almanya, Hollanda, Belçika, Fransa, İngiltere, İsviçre ve Avusturya’dan yöneten malikler açısından— en kritik soru şudur:

“10 yılı dolduran kiracı hangi koşullarda tahliye edilebilir?”

Bu sorunun cevabı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde düzenlenmiştir. Madde, kira süresinin uzaması, kiracının korunması ve 10 yıl sonunda kiraya verene tanınan fesih hakkını birlikte ele alır.

2.       SÜRELİ VE SÜRESİZ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE 10 YILLIK TAHLİYENİN FARKLI SONUÇLARI

a.       ON YILI DOLDURAN BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERDİRİLMESİ 

TBK 347/2 uyarınca, belirsiz süreli kira ilişkilerinde kiraya veren, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra sözleşmeyi sebep göstermeksizin ve fesih dönemlerine uygun biçimde sona erdirebilir. 

Fesih bildiriminin yazılı yapılması zorunludur (TBK 348). Birden fazla kiracı varsa bildirim tüm kiracılara yöneltilmelidir. 

Vural & Demir Law and Consulting olarak özellikle yurt dışında yaşayan mülk sahipleri için 10 yıllık sürenin doğru hesaplanması, fesih dönemlerinin belirlenmesi ve geçerli fesih bildiriminin hazırlanması süreçlerini titizlikle yönetiyor; yanlış tarihte yapılan işlemler nedeniyle yaşanacak bir yıllık gecikmelerin önüne geçiyoruz. 

b.      ON YILI DOLDURAN BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERDİRİLMESİ 

TBK 347/1’e göre belirli süreli konut ve çatılı işyeri sözleşmeleri, kiracı 15 gün önceden bildirimde bulunmadıkça her yıl bir yıl uzar. Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak fesih hakkı kullanamaz; ancak on yıllık uzama süresinin sonunda, her yeni uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. 

Bu aşamada en önemli nokta, on yıllık uzama süresinin doğru hesaplanmasıdır. 

3.       10 YILLIK KİRACININ FESHİ İÇİN GEREKLİ ŞARTLAR

a.       GEÇERLİ VE KESİNTİSİZ ŞEKİLDE KURULMUŞ BİR KİRA SÖZLEŞMESİNİN BULUNMASI

Fesih mekanizmasının işletilebilmesi için sözleşmenin geçerli ve kesintisiz şekilde devam ediyor olması gerekir.

b.      UZAMA YILININ SONUNDAN EN AZ ÜÇ AY ÖNCE TAHLİYE BİLDİRİMİNİN YAPILMASI 

Kiraya veren, kira sözleşmesinin 10. uzama yılını takip eden her yeni kira döneminin bitiminden en az üç ay önce yazılı bir fesih bildirimi göndererek sözleşmeyi herhangi bir gerekçe göstermeksizin sona erdirebilir. 

Üç aylık bildirim süresinin kaçırılması halinde ise süreç tamamen boşa düşmez; Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, geç gönderilen ihtarname bir sonraki kira yılı için yapılmış geçerli bir fesih bildirimi olarak kabul edilir. Bu nedenle kiraya veren bir sonraki yıl için yeniden üç ay önce ihtarname göndermek zorunda kalmaz; önceki ihtar bu süreyi karşılar.

4.       YILLIK YENİLENEN KİRA SÖZLEŞMELERİNDE 10 YILLIK UZAMA SÜRESİNİN BAŞLANGICI VE HESAPLANMASI

Uygulamada birçok kiraya veren ve kiracı, her yıl dönemi geldiğinde mevcut sözleşmeyi yeniden yazar veya bir “yenileme protokolü” düzenler. Bu da şu soru işaretine yol açar:

“Her yıl imzalanan bu belgeler yeni bir kira sözleşmesi midir, yoksa mevcut sözleşmenin devamı mıdır?”

Eğer kira ilişkisinin temel şartları değişmiyorsa — örneğin sadece kira bedeli güncelleniyorsa veya taraflar sözleşmeyi şeklen yeniliyorsa — bu durum yeni bir sözleşme kurulduğu anlamına gelmez. Yani 10 yıllık sürenin başlangıcı değişmez, ilk yapılan sözleşme esas alınır.

Ancak taraflar kiralananı değiştirir, kiracıyı değiştirir veya kira süresi gibi sözleşmenin özünü etkileyen bir değişiklik yaparsa, o zaman yeni bir kira ilişkisi kurulmuş sayılabilir. Bu gibi durumlarda 10 yıllık süre sıfırdan başlar.

5.       SATIŞ YOLUYLA MALİK DEĞİŞİKLİĞİNİN 10 YILLIK UZAMA SÜRESİNE ETKİSİ

Kiralanan taşınmaz satıldığında veya kira sözleşmesi başka birine devredildiğinde, sadece “malik değişti” diye kira sözleşmesi yeniden başlamaz. Genel kural şudur:

Yeni malik mevcut sözleşmeye tüm hak ve yükümlülükleriyle birlikte aynen devam eder.

Dolayısıyla 10 yıllık uzama süresi de ilk sözleşmenin tarihine göre işlemeye devam eder; süre baştan başlamaz.

Ancak bir istisna vardır:

Eğer yeni malik ile kiracı tamamen yeni bir sözleşme imzalarsa — yani eski kira ilişkisi sona erip yerine yeni bir kira ilişkisi kurulursa — bu durumda 10 yıllık süre sıfırdan başlar.

6.       10 YILLIK KİRACININ TAHLİYE DAVASI SÜRECİ VE DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

Kiraya veren, geçerli bir fesih bildirimi yaptıktan sonra kiracının taşınmazı tahliye etmemesi durumunda, TBK m. 350 kapsamında tahliye davası açabilir. Bu dava, kiralananın geri alınması için başvurulan temel yoldur.

Mahkeme, açılan davada TBK m. 347’de düzenlenen şartların gerçekten oluşup oluşmadığını inceleyerek karar verir. Şartların mevcut olduğu tespit edilirse, tahliyeye hükmedilir. Yani 10 yıllık uzama süresinin dolması, fesih bildiriminin üç ay önceden yapılması ve yazılı şekil şartının sağlanması, dava sonucunu doğrudan etkileyen kritik hususlardır.

10 yıllık tahliyeye ilişkin süreç, çoğu kiraya veren bakımından teknik ayrıntılar içerdiğinden, sürelerin yanlış hesaplanması veya bildirimin hatalı yapılması davanın reddine yol açabilir. Bu nedenle özellikle yurt dışında yaşayan malikler için sürecin uzman bir ekip tarafından yürütülmesi büyük önem taşır. Detaylı bilgi için tahliyeye yönelik icra ve dava süreçlerini anlattığımız diğer makalelerimize de göz atabilirsiniz.

Vural & Demir Law and Consulting, Türkiye’deki taşınmazlarını Almanya, Hollanda, Belçika, Fransa, İsviçre, Avusturya ve İngiltere’den yöneten Türk malikler için 10 yıllık kiracı tahliyesi, fesih bildirimi hazırlanması, kira sözleşmesi incelemesi ve tahliye davaları alanında uzmanlaşmış bir hukuk bürosudur.

Uluslararası müvekkillerimizin en sık karşılaştığı sorunların başında yanlış hesaplanan on yıllık süreler, hatalı ihtarnameler ve eksik prosedürler gelmektedir. Türkiye’deki kiracınızla yaşadığınız uyuşmazlıkların kayba uğramadan çözülmesi, tahliye işlemlerinin doğru zamanda tamamlanması ve tüm sürecin profesyonel şekilde yürütülmesi için bizimle iletişime geçebilir; bulunduğunuz ülkeden bağımsız olarak uzman ekibimizden hızlı ve kapsamlı hukuki destek alabilirsiniz.