Mieterhöhungsverfahren in der Türkei

ABLAUF, RECHTLICHE GRUNDLAGEN UND STRATEGIEN FÜR EIGENTÜMER IM AUSLAND

Viele Eigentümer, die ihre Immobilien in der Türkei aus Deutschland, Österreich, der Schweiz oder anderen europäischen Ländern verwalten, stehen vor demselben Problem: Während die Lebenshaltungskosten und Mieten in der Türkei stark steigen, bleibt die eigene Miete oft seit Jahren unverändert. Mieter reagieren nicht auf Erhöhungswünsche, verweisen auf „eski kiracı“ oder akzeptieren nur minimale Anpassungen – obwohl der tatsächliche Marktwert der Immobilie längst deutlich höher liegt.

In solchen Fällen ist die Klage auf gerichtliche Festsetzung der Miete nach dem türkischen Mietrecht das zentrale Instrument, um die Miete an die wirtschaftliche Realität anzupassen. Als Vural & Demir Law and Consulting unterstützen wir insbesondere im Ausland lebende Eigentümer dabei, die richtigen Fristen einzuhalten, die obligatorische Mediation korrekt einzuleiten und eine wirksame gerichtliche Mietanpassung zum frühestmöglichen Zeitpunkt zu erreichen, damit Ihre Immobilie in der Türkei nicht unter Wert vermietet bleibt.

1. GESETZLICHE VORAUSSETZUNGEN FÜR DIE ERHEBUNG EINER KLAGE AUF GERICHTLICHE FESTSETZUNG („KIRA TESPIT DAVASI“) DER MIETE NACH DEM TÜRKISCHEN MIETRECHT

A) VORLIEGEN EINES GÜLTIGEN MIETVERTRAGS ZWISCHEN DEN PARTEIEN

Die wichtigste Voraussetzung für die Erhebung einer Klage auf gerichtliche Festsetzung der Miete nach dem türkischen Mietrecht ist das Bestehen eines wirksamen Mietvertrags.

Da das türkische Schuldrecht (TBK) für Mietverträge keine besondere Form vorschreibt, kann der Vertrag sowohl schriftlich als auch mündlich abgeschlossen worden sein.

Für das gerichtliche Verfahren ist jedoch entscheidend, dass das Mietverhältnis nachweisbar ist. Daher kommt Belegen wie

-          Zahlungsnachweisen,

-          schriftlicher Kommunikation (z. B. Nachrichten oder E-Mails),

-          Übergabe- oder Abnahmeprotokollen,

-          sonstigen Dokumenten, die das Mietverhältnis bestätigen,

eine zentrale Bedeutung zu.

Ohne nachweisbares Vertragsverhältnis ist eine gerichtliche Mietanpassung nicht möglich.

B) ENTWEDER MUSS DER MIETVERTRAG SEIT MINDESTENS FÜNF JAHREN BESTEHEN ODER ES DARF KEINE WIRKSAME MIETANPASSUNGSKLAUSEL VORHANDEN SEIN

Ob eine Kira Tespit Davası erhoben werden kann, hängt davon ab,

i. ob das Mietverhältnis bereits fünf Jahre überschritten hat, oder

ii. ob der Mietvertrag keine Regelung zur Mietanpassung enthält.

Diese Unterscheidung ist wesentlich, da sie über den richtigen Zeitpunkt der Klage, den Umfang der gerichtlichen Prüfung und die Höhe der möglichen Mieterhöhung entscheidet.

à Fall 1: Der Mietvertrag enthält keine Klausel zur Mietanpassung nach dem türkischen Schuldrecht

Fehlt im Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung zur Erhöhung der Miete für die folgenden Mietperioden und können sich die Parteien nicht einigen, muss der Vermieter nicht fünf Jahre warten.

In diesem Fall kann eine Kira Tespit Davası für jedes neue Mietjahr erhoben werden. Die gerichtliche Erhöhung ist jedoch begrenzt:

Das Gericht darf die Miete ausschließlich auf Grundlage des 12-Monats-Durchschnitts der TÜFE (Verbraucherpreisindex) anpassen. Eine darüber hinausgehende Erhöhung ist ausgeschlossen.

à Fall 2: Das Mietverhältnis besteht seit mehr als fünf Jahren nach dem türkischen Schuldrecht

Besteht das Mietverhältnis länger als fünf Jahre oder wurde es nach Ablauf von fünf Jahren erneuert, kann der Vermieter eine Kira Tespit Davası auch dann erheben, wenn im Vertrag eine Erhöhungsklausel enthalten ist.

In diesem Fall hat das Gericht einen erweiterten Ermessensspielraum. Der Richter berücksichtigt:

-          den 12-Monats-Durchschnitt der TÜFE,

-          die baulichen und funktionalen Eigenschaften der Immobilie,

-          Lage und Umfeld,

-          Vergleichsmieten ähnlicher Objekte in der Region.

Auf dieser Grundlage bestimmt das Gericht eine angemessene, marktgerechte Miete, die häufig über der TÜFE-Obergrenze liegt.

Dies macht die Fünfjahresgrenze zu einem strategisch bedeutsamen Zeitpunkt für Vermieter – insbesondere für Eigentümer im Ausland, die oft jahrelang mit zu niedrigen Mieten konfrontiert sind.

C) SCHRIFTLICHE MITTEILUNG AN DEN MIETER (İHTARNAME) – WANN IST SIE ERFORDERLICH?

Vor der Erhebung einer Kira Tespit Davası ist die Übersendung eines İhtarname nach dem türkischen Schuldrecht keine zwingende Voraussetzung. Der Vermieter kann die Klage grundsätzlich auch ohne vorheriges İhtarname einreichen.

Der Zeitpunkt der Zustellung bestimmt jedoch, ab welchem Mietzeitraum die neue Miete gilt. Für Vermieter – besonders im Ausland – ist dies entscheidend, um kein Mietjahr zu verlieren.

Nach dem türkischen Schuldrecht bestehen zwei Wege, damit die Kira Tespit Davası ab Beginn des neuen Mietjahres wirkt:

à Die Klage wird spätestens 30 Tage vor Beginn des neuen Mietzeitraums eingereicht

In diesem Fall ist ein İhtarname nicht erforderlich.

Die vom Gericht festgelegte neue Miete gilt automatisch ab dem ersten Tag des neuen Mietjahres.

Dies ist für Vermieter oft die sicherste Methode, um eine verspätete Anwendung der Mieterhöhung nach türkischem Mietrecht zu vermeiden.

à Der Vermieter sendet dem Mieter rechtzeitig ein schriftliches İhtarname

Erfolgt mindestens 30 Tage vor Beginn des neuen Mietzeitraums eine schriftliche Mitteilung über das beabsichtigte Erhöhungsverlangen, gilt:

-          Das İhtarname kann durch den Notar versendet werden,

-          oder durch jede andere schriftliche, beweisbare Zustellungsform.

Wenn das İhtarname fristgerecht zugestellt ist, kann die Klage auch nach Beginn des neuen Mietjahres eingereicht werden — die neue Miete gilt dennoch ab Beginn dieses Mietjahres.

Dies ist ein strategisch wichtiger Vorteil für Vermieter, insbesondere für Eigentümer, die ihre Immobilien aus dem Ausland verwalten.

à Wichtiger Hinweis: Wird kein İhtarname versendet, kann ein erheblicher Rechtsverlust eintreten

Auch wenn ein İhtarname keine formelle Klagevoraussetzung ist, führt das Versäumen der Frist häufig zu einem schweren finanziellen Nachteil:

Wenn

-          weder die Klage fristgerecht vor dem neuen Mietjahr eingereicht wurde,

-          noch vor Beginn des Mietjahres ein İhtarname versendet wurde,

dann gilt die neue, gerichtliche Miete erst für das folgende Mietjahr.

Für Vermieter – besonders im Ausland – bedeutet das den Verlust eines vollen Jahres an möglicher Mieterhöhung, was angesichts der Inflation in der Türkei erheblich ins Gewicht fällt.

Als Vural & Demir Law and Consulting stellen wir sicher, dass das İhtarname rechtzeitig, formwirksam und beweissicher zugestellt wird. Für Vermieter, die eine Kira Tespit Davası planen, ist die fristgerechte Mitteilung ein entscheidender Schritt, um Einkommensverluste zu vermeiden und die Mieterhöhung zum frühestmöglichen Zeitpunkt wirksam werden zu lassen.

2. DER OBLIGATORISCHE MEDIATIONSPROZESS IN MIETANPASSUNGSVERFAHREN IN DER TÜRKEI

Seit dem 1. September 2023 ist bei mietrechtlichen Streitigkeiten in der Türkei – einschließlich der gerichtlichen Festsetzung oder Anpassung des Mietzinses – die obligatorische Mediation ein zwingendes prozessuales Erfordernis, das vor Klageerhebung erfüllt sein muss.

Wird eine Klage auf Festsetzung des Mietzinses ohne vorherige Mediation eingereicht, führt dies zwingend zur prozessualen Abweisung.

Für Vermieter – insbesondere Eigentümer, die ihre Immobilien aus Deutschland, Österreich, der Schweiz, den Niederlanden, Belgien, Frankreich oder England verwalten – kann dies erhebliche Nachteile mit sich bringen:

-          Zeitverlust, da das Verfahren erneut eingeleitet werden muss,

-          Kostenrisiken, insbesondere die Pflicht zur Zahlung von Gegenanwaltskosten, wenn die Mieterseite anwaltlich vertreten ist.

Die obligatorische Mediation ist daher ein unverzichtbarer Schritt, um eine Mietanpassung in der Türkei rechtzeitig und wirksam durchsetzen zu können.

3. Der richtige Zeitpunkt für die Klage auf gerichtliche Festsetzung der Miete  in der Türkei

Der Zeitpunkt, zu dem eine Klage auf Festsetzung des Mietzinses – in der Praxis häufig als Kira Tespit Davası bezeichnet – erhoben werden kann, hängt maßgeblich davon ab,

(1) ob der Mietvertrag bereits fünf Jahre besteht und

(2) ob der Vertrag eine gültige Anpassungsklausel enthält.

Eine korrekte zeitliche Planung ist entscheidend, um Einkommensverluste zu vermeiden und eine wirksame Mieterhöhung in der Türkei zu erreichen. Für Eigentümer, die ihre Immobilien aus Deutschland, Österreich, der Schweiz oder anderen europäischen Ländern verwalten, ist dieser Punkt besonders relevant.

Allgemeine Grundregel

-          Läuft das Mietverhältnis seit mehr als fünf Jahren, kann eine Klage auf Mietanpassung in der Türkei jederzeit erhoben werden – unabhängig davon, ob der Vertrag eine Erhöhungsklausel enthält.

-          Besteht das Mietverhältnis weniger als fünf Jahre, kann die Klage nur erhoben werden, wenn keine Anpassungsklausel im Vertrag vorgesehen ist.

Diese Unterscheidung ist zentral für jede erfolgreiche Mietanpassung nach türkischem Mietrecht.

A) MIETVERTRÄGE, DIE LÄNGER ALS FÜNF JAHRE BESTEHEN

Besteht der Mietvertrag bereits länger als fünf Jahre, kann die gerichtliche Festsetzung des Mietzinses auch dann verlangt werden, wenn der Vertrag eine Erhöhungsklausel enthält.

Das Gericht verfügt in diesen Fällen über einen weiten Ermessensspielraum und bestimmt die Miete nicht nur anhand des Verbraucherpreisindex (TÜFE), sondern zusätzlich unter Berücksichtigung:

-          der zwölfmonatigen Durchschnittsveränderung des TÜFE,

-          des baulichen und tatsächlichen Zustands der Immobilie,

-          Lage, Umfeld und Nutzungsmöglichkeiten,

-          Vergleichsmieten (Emsal) in derselben Region.

Auf dieser Grundlage setzt das Gericht eine angemessene, marktkonforme Miete fest, die in der Regel über dem TÜFE-Wert liegt. Für Eigentümer ist dies häufig die effektivste Form der Mietanpassung, wenn die Miete seit Jahren unter dem Marktwert liegt.

B) MIETVERTRÄGE, DIE WENIGER ALS FÜNF JAHRE BESTEHEN

Ist das Mietverhältnis noch keine fünf Jahre alt, kann die Klage auf Festsetzung des Mietzinses ausschließlich erhoben werden, wenn der Vertrag keine Klausel zur regelmäßigen Mieterhöhung enthält.

In diesen Fällen ist der Spielraum des Gerichts deutlich eingeschränkt:

-          keine Vergleichsmietenprüfung,

-          keine freie Ermittlung des Marktwerts,

-          Erhöhung ausschließlich begrenzt auf den TÜFE-Durchschnittswert.

Damit ermöglichen solche Verfahren keine echte Marktanpassung, sondern lediglich die Anwendung des gesetzlich vorgesehenen TÜFE-Deckels.

Für Eigentümer, die ihre Immobilien aus dem Ausland verwalten, führt eine falsche zeitliche Einschätzung häufig zu jährlichen Einkommensverlusten. Als Vural & Demir Law and Consulting planen wir die richtige Zeitstrategie für jede Kira Tespit Davası und stellen sicher, dass die Mietanpassung rechtzeitig, wirksam und gerichtsfest erfolgt.

4. AB WELCHEM ZEITPUNKT GILT DER NEUE MIETZINS? – ZEITLICHE WIRKUNG DES MIETANPASSUNGSVERFAHRENS

Im Mietanpassungsverfahren ist die zentrale Frage, ab welchem Datum der neu festgesetzte Mietbetrag wirksam wird. Dies hängt nicht nur vom richterlichen Entscheid ab, sondern maßgeblich davon, wann die Klage erhoben wurde und ob der Mieter rechtzeitig schriftlich informiert wurde.

Da die zeitliche Wirkung unmittelbar Einfluss auf die Einnahmen des Vermieters hat, ist eine korrekte Planung im türkischen Mietrecht – insbesondere für im Ausland lebende Eigentümer – unverzichtbar.

A) DIE KLAGE WIRD VOR BEGINN DES NEUEN MIETZEITRAUMS ERHOBEN

Wird die Klage mindestens 30 Tage vor Beginn des neuen Mietjahres erhoben, gilt die vom Gericht festgesetzte Miete ab dem ersten Tag des neuen Zeitraums.

In diesem Szenario ist keine vorherige schriftliche Mahnung erforderlich.

Für Vermieter – insbesondere Eigentümer im Ausland – ist dies die effektivste Methode, um eine Mieterhöhung rechtzeitig durchzusetzen.

B) DER VERMIETER HAT DEN MIETER VORAB SCHRIFTLICH INFORMIERT

Auch wenn die Klage erst nach Beginn des neuen Mietzeitraums eingereicht wird, kann die gerichtliche Miete rückwirkend ab dessen Beginn gelten, sofern der Vermieter den Mieter mindestens 30 Tage vorher schriftlich über den Erhöhungswunsch informiert hat.

Das Schreiben kann per Notar oder in einer anderen schriftlichen, beweisbaren Form erfolgen.

Wurde die Mitteilung fristgerecht übermittelt, gilt der neue Mietzins ab Beginn der neuen Mietperiode – auch wenn die Klage später eingereicht wurde. 

Für Vermieter im Ausland ist dies ein strategisch entscheidender Schritt. 

C) WAS GESCHIEHT, WENN DIE FRIST VERSÄUMT WIRD?                                      

Wird sowohl die 30-Tage-Frist zur Klageerhebung verpasst als auch keine schriftliche Mitteilung versendet, kann die festgelegte Miete erst im darauffolgenden Mietjahr angewendet werden.

Die Konsequenz ist der Verlust eines kompletten Mietjahres – ein häufiger Fehler bei im Ausland lebenden Eigentümern.

Angesichts der hohen Inflation und steigender Vergleichsmieten führt dies zu erheblichen finanziellen Einbußen.

D) ÄNDERT SICH ETWAS, WENN DER MIETVERTRAG EINE JÄHRLICHE ANPASSUNGSKLAUSEL ENTHÄLT?

Auch wenn der Mietvertrag eine jährliche Erhöhungsklausel vorsieht, gilt Folgendes:

-          Wird das Verfahren fristgerecht eingeleitet oder

-          wird der Mieter rechtzeitig schriftlich informiert,

gilt der neu festgesetzte Mietzins dennoch ab Beginn des neuen Mietjahres.

Die vertragliche Regelung ändert also den Zeitpunkt der Wirksamkeit nicht.

5. ZUSTÄNDIGE UND ÖRTLICH ZUSTÄNDIGE GERICHTE IM MIETANPASSUNGSVERFAHREN

Für Mietanpassungsverfahren zur gerichtlichen Festsetzung des Mietzinses ist in der Türkei ausschließlich das Amtsgericht sachlich zuständig. Damit wird sichergestellt, dass Streitigkeiten über Mietanpassungen, Mieterhöhungen und die Überprüfung des Mietzinses zentral von der vorgesehenen Fachgerichtsbarkeit behandelt werden.

Die Klage kann wahlweise erhoben werden:

-          am Wohnsitz des Beklagten (des Mieters) oder

-          an dem Ort, an dem der Mietvertrag erfüllt wird, also dort, wo sich die vermietete Immobilie befindet.

Für viele im Ausland lebende Eigentümer ist dies ein strategisch wichtiger Punkt, da die Klage in der Regel am Standort der Immobilie erhoben wird, was die örtliche Zuständigkeit klar definiert.

Sind die Parteien Kaufleute oder juristische Personen des öffentlichen Rechts und enthält der Mietvertrag eine wirksam vereinbarte Gerichtsstandsklausel, kann gemäß Art. 17 der türkischen Zivilprozessordnung auch das dort festgelegte Gericht als zuständig gelten.

6. STRATEGISCHE EMPFEHLUNGEN FÜR IM AUSLAND LEBENDE EIGENTÜMER

Viele Eigentümer, die in Europa leben, erleiden erhebliche Rechts- und Einkommensverluste, wenn sie ihre Mietverhältnisse in der Türkei aus der Ferne verwalten. Ausbleibende Mieterhöhungen, fehlende Reaktionen des Mieters, versäumte Fristen für Mahnungen oder Klagen sowie Fehler im Mietanpassungsverfahren wirken sich unmittelbar auf die Rendite der Immobilie aus. Besonders im Bereich der Mieterhöhung führt jede versäumte Frist schnell zu einem weiteren Mietjahr zu niedrigen Konditionen.

A) ARBEITEN SIE MIT EINEM ZUVERLÄSSIGEN ANWALT IN DER TÜRKEI, DER DEN GESAMTEN PROZESS VOLLSTÄNDIG STEUERT

Der größte Risikofaktor für im Ausland lebende Eigentümer besteht darin, dass sie nicht rechtzeitig in die rechtlichen Abläufe eingreifen können. Ein spezialisierter Anwalt für türkisches Mietrecht stellt sicher, dass alle Schritte rechtssicher und fristgerecht erfolgen.

Ein erfahrener Mietrechtsanwalt sorgt dafür, dass:

-          Mieterhöhungsverlangen und Anpassungsanträge formell korrekt gestellt werden,

-          Fristen für Mahnschreiben nicht versäumt werden,

-          die obligatorische Mediation durchgeführt wird,

-          das Mietanpassungsverfahren im optimalen Zeitpunkt eingeleitet wird, um einen Jahresverlust zu vermeiden,

-          gegen unredliches Verhalten des Mieters sofort rechtliche Schritte erfolgen.

Bei im Ausland verwalteten Immobilien gilt:

Timing und Nachweisbarkeit aller Schritte sind entscheidend. Werden diese Aspekte nicht professionell überwacht, verlieren Eigentümer häufig ein komplettes Mietjahr.

7. TIMING IST ALLES: MAHNUNG – MEDIATION – KLAGE

Aus Erfahrung machen im Ausland lebende Eigentümer besonders häufig folgende Fehler:

-          verspätetes Versenden der Mahnung,

-          versehentliches Überspringen der obligatorischen Mediation,

-          fehlerhafte oder verspätete Einreichung der Klage.

Jeder dieser Fehler kann unmittelbar zu einem vollen Jahr Mietverlust führen.

Für Eigentümer in Europa sind Mietanpassungsverfahren, die gerichtliche Festsetzung des Mietzinses und Mieterhöhungen nach türkischem Mietrecht äußerst empfindliche Prozesse. Damit die Miete künftig dem tatsächlichen Marktwert entspricht, müssen sämtliche Schritte – Mieterhöhungsverlangen, Mahnschreiben, Mediation, Vergleichsmietenanalyse und Klage – präzise und rechtlich einwandfrei durchgeführt werden.

Vural & Demir Law and Consulting verfügt über ein spezialisiertes Team für türkisches Mietrecht, Mietanpassungsverfahren und die Betreuung von im Ausland lebenden Eigentümern. Wir bieten Unterstützung auf Türkisch, Deutsch und Englisch und übernehmen sämtliche Abläufe in der Türkei vollständig für Sie.

Wir sorgen dafür, dass europäische Eigentümer ihre Mietverhältnisse sicher, transparent und ohne Rechtsverluste führen können. Um wirtschaftliche Nachteile zu vermeiden, empfehlen wir dringend, das gesamte Verfahren zur Festsetzung des Mietzinses durch einen erfahrenen Anwalt begleiten zu lassen.