Türkiye’de Kira Bedelinin Artırılması Davası

KİRA TESPİT DAVALARININ MANTIĞI, SÜRECİ VE YURT DIŞINDAKİ MALİKLER İÇİN ÖZEL ÖNERİLER

1.       KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASINA GENEL BAKIŞ

Kira bedelinin güncel ekonomik koşullara, piyasa değerine ve Türk Borçlar Kanunu’nun belirlediği sınırlara uygun şekilde yeniden belirlenmesi gerektiğinde başvurulan temel yol kira bedelinin tespiti davasıdır. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, taraflar kira artışı konusunda uzlaşamadığında veya kira bedeli uzun süre güncellenmediğinde bu dava gündeme gelir. Mahkeme, TÜFE oranı, taşınmazın konumu, kullanım şekli ve emsal kira bedelleri gibi objektif ölçütleri değerlendirerek ilgili dönem için geçerli olacak yeni kira bedelini belirler.

Kira tespit davası, niteliği itibarıyla bir alacak talebi değil; gelecek döneme uygulanacak kira miktarının belirlenmesine yönelik bir tespit davasıdır. Genel kural olarak karar geleceğe etkili olsa da, bazı özel koşulların varlığında mahkemece belirlenen kira bedelinin geçmiş döneme de uygulanması mümkündür. Bu konu, Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatlarıyla detaylandırılmıştır.

Vural & Demir Law and Consulting olarak, özellikle yurt dışında yaşayan mal sahiplerinin Türkiye’de enflasyon, kiracının artış yapmaması veya kötü niyetli davranışlar nedeniyle mağdur edildiği durumlarda kira tespit davalarını titizlikle yürütüyor; emsal kira araştırmaları, sözleşme analizi ve süreç yönetimi konularında kapsamlı hukuki destek sunuyoruz.

2.       KİRA TESPİT DAVASININ AÇILABİLMESİ İÇİN ARANAN HUKUKİ ŞARTLAR

a.       TARAFLAR ARASINDA GEÇERLİ BİR KİRA SÖZLEŞMESİNİN BULUNMASI 

Kira tespit davasının en temel şartı, kira ilişkisini oluşturan bir sözleşmenin mevcut olmasıdır.

Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmesi için herhangi bir şekil şartı öngörmediğinden, sözleşmenin yazılı veya sözlü olması mümkündür. Ancak dava sürecinde kiracılık ilişkisinin ispatı zorunlu olduğundan, sözleşmenin varlığını gösteren dekontlar, mesajlar, teslim tutanakları ve benzeri belgeler önem taşır. 

b.       BEŞ YILLIK SÜRENİN DOLMUŞ OLMASI VEYA SÖZLEŞMEDE ARTIŞ HÜKMÜNÜN BULUNMAMASI 

Kira tespit davasının açılması, kira sözleşmesinin içeriğine ve ilişkinin ne kadar süredir devam ettiğine göre iki farklı duruma dayanır. Bu ayrımı doğru anlamak, hem dava zamanlaması hem de elde edilecek sonucun kapsamı açısından kritik önem taşır. 

à Sözleşmede kira artışına dair açık bir hüküm yoksa (TBK m. 344/2) 

Kira sözleşmesinde yenilenen dönemlerde kira artışının nasıl yapılacağına ilişkin herhangi bir madde bulunmuyorsa ve taraflar bu konuda uzlaşamıyorsa, beş yıl beklemeye gerek yoktur. Böyle durumlarda kira tespit davası her yenilenen kira döneminde açılabilir.

Ancak mahkeme bu senaryoda yalnızca TÜFE’nin 12 aylık ortalamasıyla sınırlı bir artış yapabilir; daha yüksek bir belirleme hukuken mümkün değildir.

à Kira ilişkisi beş yılı aşmışsa (TBK m. 344/3)

Kira sözleşmesi beş yıldan uzun süredir devam ediyorsa veya beş yıldan sonra yenilenmişse, kira tespit davası sözleşmede artış hükmü bulunsa bile açılabilir. 

Bu durumda mahkemenin takdir yetkisi çok daha geniştir. Hakim:

-          TÜFE’nin 12 aylık ortalaması,

-          Kiralanan taşınmazın fiziksel özellikleri,

-          Konumu ve çevresel koşulları,

-          Bölgedeki emsal kira bedelleri

gibi unsurları bir arada değerlendirir ve hakkaniyete uygun, piyasa gerçeğini yansıtan yeni bir kira bedeli belirler. Bu nedenle beş yılını doldurmuş kira ilişkilerinde mahkemenin belirleyeceği kira miktarı, çoğu zaman TÜFE oranının üzerinde olabilir.

c.       KİRACIYA YAZILI BİLDİRİM (İHTARNAME) GÖNDERİLMESİ – NE ZAMAN ZORUNLU?

Kira tespit davası açılmadan önce kiracıya ihtarname gönderilmesi, Türk Borçlar Kanunu’na göre zorunlu bir dava şartı değildir. Yani kiraya veren, hiçbir ihtarname göndermeden doğrudan dava açabilir. Ancak ihtarnamenin zamanında gönderilmesi, mahkeme kararının hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağını belirlediği için son derece önemlidir.

TBK m. 345 uyarınca, kira tespit davasının yeni kira döneminin başından itibaren sonuç doğurabilmesi için iki farklı yol bulunur:

à Yeni kira dönemi başlamadan en geç 30 gün önce dava açılmışsa

Bu durumda ihtarnameye gerek yoktur. Mahkemece tespit edilen yeni kira bedeli doğrudan yeni dönemin başından itibaren uygulanır.

à Kiraya veren yeni dönemden önce kiracıya yazılı bir ihtar göndermişse

Yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce kiracının artış talebi konusunda yazılı olarak bilgilendirilmesi durumunda:

-          İhtarname noter aracılığıyla gönderilebileceği gibi,

-          Yazılı ve ispat edilebilir her türlü yöntemle de iletilebilir.

Bu ihtarnamenin ardından dava yeni dönem başladıktan sonra açılsa bile, mahkemenin belirlediği kira bedeli yine o dönem başından itibaren kiracıyı bağlar. 

à Önemli Açıklama: İhtarname Göndermemek Hak Kaybına Yol Açabilir

İhtarname dava şartı değildir; fakat zamanında gönderilmediğinde ciddi bir sonuç ortaya çıkar:

-          Eğer ne dava yeni dönemden önce açılmış,

-          Ne de yeni dönemden önce ihtar çekilmişse,

mahkemece belirlenecek kira bedeli yalnızca bir sonraki kira yılı için geçerli olur.

Bu durum, özellikle yurt dışında yaşayan malikler için bir yıllık kira geliri kaybı anlamına gelebilir.

 Bu nedenle Vural & Demir Law and Consulting olarak, kira tespit davası açmayı düşünen tüm malikler adına ihtarnamenin zamanında ve ispatlı şekilde gönderilmesini stratejik bir adım olarak değerlendiriyoruz

3.       KİRA TESPİT DAVALARINDA ZORUNLU ARABULUCULUK SÜRECİ

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklar için arabulucuya başvuru, kira tespit davası açılmadan önce yerine getirilmesi gereken zorunlu bir dava şartı haline gelmiştir. Bu nedenle kira bedelinin tespiti talebiyle doğrudan dava açılması, arabuluculuk süreci işletilmemişse, davanın usulden reddedilmesine yol açar. Böyle bir durumda kiraya veren hem zaman kaybına uğrar hem de karşı taraf vekille temsil ediliyorsa karşı vekâlet ücretini ödeme riskiyle karşılaşır.

4.       KİRA TESPİT DAVASININ AÇILACAĞI DOĞRU ZAMAN (NE ZAMAN AÇILIR?)

Kira tespit davasının ne zaman açılabileceği, kira sözleşmesinin beş yılı doldurup doldurmadığına ve sözleşmede kira artışına ilişkin hüküm bulunup bulunmadığına göre değişir. Bu nedenle, dava zamanlamasını doğru belirlemek hem malikin gelir kaybını önler hem de davanın istenen sonucu doğurmasını sağlar.

Genel kural olarak:

-          Sözleşme beş yıldan uzun süredir devam ediyorsa, kira tespit davası her hâlükârda açılabilir.

-          Sözleşme beş yıldan kısa ise, dava ancak sözleşmede kira artışı hükmü bulunmuyorsa açılabilir.

Bu ayrımı daha net açıklayacak olursak:

Kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süredir devam etmesi

Kira ilişkisi beş yılı aşmışsa, sözleşmede kira artışına ilişkin hüküm yer alsa bile kira tespit davası açılabilir.

Bu durumda mahkeme:

-          TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını,

-          Kiralananın fiziki durumunu,

-          Konumunu ve kullanım özelliklerini,

-          Aynı bölgede benzer nitelikteki taşınmazların emsal kira bedellerini

birlikte değerlendirerek piyasa rayicine uygun ve hakkaniyeti gözeten bir kira bedeli belirler.

Beş yıl dolduktan sonra mahkemenin takdir alanı genişlediğinden, belirlenen kira bedeli çoğu zaman TÜFE artış oranının üzerinde olabilir.

Kira sözleşmesinin beş yılı doldurmamış olması

Kira sözleşmesi henüz beş yılını doldurmadıysa, kira tespit davası yalnızca sözleşmede yenilenen dönemlere ilişkin kira artışı hükmü bulunmuyorsa açılabilir.

Bu tür davalarda mahkemenin yetkisi sınırlıdır:

-          Hakim emsal kira araştırması yapamaz,

-          Rayiç değere göre serbest bir belirleme yapamaz,

-          Sadece TÜFE’nin on iki aylık ortalaması ile sınırlı bir artışa karar verebilir.

Bu nedenle, beş yıldan kısa kira ilişkilerinde açılan tespit davaları gerçek anlamda rayiç belirlemesi sağlamaz; yalnızca TÜFE tavanını uygulamaya imkan tanır.

Vural & Demir Law and Consulting olarak, özellikle yurt dışında yaşayan malikler adına dava zamanlamasını stratejik olarak planlayarak gelir kaybının önüne geçiyoruz.

5.       KİRA TESPİT DAVASINDA YENİ KİRA BEDELİ HANGİ TARİHTEN İTİBAREN UYGULANIR?

Kira tespit davasında mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, yalnızca tespit kararının içeriğine değil, davanın ne zaman açıldığına ve kiracıya önceden bildirim yapılıp yapılmadığına göre değişir. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi bu konuda açık ve belirleyici hükümler içerir. Bu nedenle doğru zamanlama, özellikle kiraya veren açısından doğrudan gelir etkisi yaratır.

a.       Dava yeni kira döneminden önce açılmışsa 

Kiraya veren, yeni kira yılında uygulanmasını istediği artışı talep ederken davayı yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce açmışsa, mahkemenin belirleyeceği kira bedeli doğrudan o dönem başından itibaren yürürlüğe girer. 

Bu senaryoda ihtarname göndermek zorunlu değildir.

b.       Yeni dönemden önce kiracıya yazılı ihtar gönderilmişse 

Dava zamanında açılmamış olsa bile, kiraya veren yeni kira yılından en az 30 gün önce kiracıya yazılı bir ihtar göndermişse, ihtarname hukuken geçerli bir irade beyanı sayılır. 

Bu durumda dava daha sonra açılsa bile mahkeme kararı yine yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar. 

Noter şartı yoktur; önemli olan bildirimde bulunulduğunun yazılı şekilde ispatlanabilmesidir.

c.       Süre kaçırılırsa ne olur? 

Dava yeni kira dönemi başladıktan sonra açılmış ve bu süre içinde kiracıya ihtarname gönderilmemişse, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli ancak bir sonraki kira döneminde uygulanabilir. 

Bu durum özellikle malikler açısından bir yıllık kira geliri kaybına yol açar. Bu nedenle dava açma süresi ile ihtar süresinin karıştırılması ciddi ekonomik sonuçlar doğurabilir.

d.       Sözleşmede kira artış hükmü varsa durum değişir mi?

Kira sözleşmesinde her yıl için geçerli bir artış maddesi bulunsa bile, TBK m. 345 gereği dava zamanında açılmış veya ihtar süresinde gönderilmişse mahkemece belirlenen bedel yine yeni dönemin başından itibaren uygulanır.

Yani sözleşme hükmü, davanın uygulanacağı tarihi tek başına değiştirmez.

6.       KİRA TESPİT DAVALARINDA YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME

Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Dava, davalının yerleşim yerinde veya kira sözleşmesinin ifa edildiği yer olan taşınmazın bulunduğu yerde açılabilir. Taraflar tacir veya kamu tüzel kişisi ise ve sözleşmede geçerli bir yetki şartı varsa, HMK m. 17 gereği bu mahkeme de yetkili kabul edilir.

7.       YURT DIŞINDA YAŞAYAN MALİKLER İÇİN STRATEJİK ÖNERİLER

Yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları ve yabancı mülk sahipleri, Türkiye’deki kira ilişkilerini uzaktan yönetirken çoğu zaman ciddi hak kayıpları yaşıyor. Kira artışının uygulanmaması, kiracının iletişimden kaçınması, ihtar ve dava sürelerinin kaçırılması gibi sorunlar özellikle Almanya, Hollanda, Belçika, Fransa, İngiltere, İsviçre ve Avusturya gibi ülkelerde yaşayan malikleri doğrudan etkiliyor.

a.       TÜRKİYE’DE GÜVENİLİR VE SÜRECİ UÇTAN UCA YÖNETEN BİR AVUKATLA ÇALIŞIN 

Yurt dışında yaşayan mülk sahiplerinin en büyük riski, Türkiye’deki hukuki süreçlere zamanında müdahale edememektir. 

Profesyonel bir kira hukuku avukatı:

-          Kira artışı taleplerinin resmî ve geçerli şekilde yapılmasını sağlar,

-          İhtarname sürelerini kaçırmanızı engeller,

-          Zorunlu arabuluculuk başvurularını sizin adınıza yapar,

-          Kira tespit davasını tam doğru zamanda açarak yıllık kira kaybınızı önler,

-          Kiracının kötü niyetli tutumlarına anında müdahale eder. 

Yurt dışından yönetilen gayrimenkuller için en önemli faktör, zamanlama + belgelerin ispatlanabilirliğidir. Bunlar avukat tarafından yönetilmediğinde çoğu malik yılda 1 kira dönemi kaybediyor.

8.       ZAMANLAMA HER ŞEYDİR: İHTAR – ARABULUCULUK – DAVA ÜÇLÜSÜ

Yurt dışındaki malikler genellikle şu hataları yapıyor:

-          İhtarı geç göndermek,

-          Arabuluculuğu unutmak,

-          Davayı yanlış tarihte açmak.

Bunların her biri bir yıllık kayıpla sonuçlanabilir.

Kira tespit davaları, özellikle Türkiye’de gayrimenkulü olup Almanya, Hollanda, Belçika, Fransa, İngiltere, İsviçre veya Avusturya’da yaşayan malikler için ciddi gelir kaybına yol açabilen kritik süreçlerdir. Bu nedenle kira artışı, kira bedelinin tespiti, kira sözleşmesi analizi, ihtarname, zorunlu arabuluculuk ve emsal kira araştırması gibi aşamaların doğru zamanda ve hukuka uygun şekilde yürütülmesi son derece önemlidir.

Vural & Demir Law and Consulting olarak, Türkiye’de kira hukuku, kira tespit davaları, kira artışı uyuşmazlıkları ve yurtdışında yaşayan malikler için hukuki danışmanlık alanlarında uzmanlaşmış ekibimizle; Türkçe, Almanca ve İngilizce dillerinde kapsamlı hizmet sunuyoruz. Avrupa’da yaşayan mülk sahiplerinin Türkiye’deki kira süreçlerini güvenle yönetebilmesi için tüm adımları profesyonelce takip ediyor; somut duruma uygun etkili bir hukuki strateji oluşturuyoruz. Hak kaybı yaşamamak için kira tespit davası sürecinin uzman bir avukat tarafından yürütülmesini tavsiye ederiz.